송동원 부동산학 박사
문재인정부가 대선공약으로 입법했고 주거취약 계층의 서민들과 소멸위기의 지방중소도시에서는 꼭 필요한 법이라고 본다. 나는 지난 문재인 정부의 재건축 등 부동산정책 대하여 많은 비판도 하였으나 이 자율주택제도 만큼은 정말 서민주거정책에 꼭 필요법이라고 판단하고 박수를 보냈고 소규모재건축이나 가로주택정비사업 등을 진행하는 주민시행자들게 칼럼이나 강연을 통해서 홍보하는 일을 적극적으로 한 사람이다.
자율주택정비사업은 노후화 된 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 토지등 소유자들이 전원합의를 통해 주민협의체를 구성하고 스스로 주택을 개량 또는 건설하는 사업이기 때문에 사업을 진행함에 있어서 전문적인 지식이 필요한 사업이다.
그런 이유로 주민합의체가 요청을 해오면 한국부동산원에서는 주민들이 초기계획을 할 수 있도록 부동산원 지정 협력 설계사무소에 의뢰해서 계획설계부터 허그의 저리융자까지 신청할 수 있는 방법을 무료로 컨설팅 해주고 있기도 하다. 이 사업에는 소규모 공공임대주택 만들기 위하여 주민협의체가 짓고 LH공사가 매입을 해주는 매입확약형 자율주택사업이 있다.
주거취약지구에 필요한 소규모의 공공임대주택을 LH가 직접할 수는 없으니 자기능력으로 건축할 수 없는 주민들에게 건설사업비를 대주고 하는 일종의 정부 하청사업이고 주민들 입장에서 보면 주택납품사업 이라고도 볼 수가 있다.
이 사업의 방식은 LH공사가 요구하는 수준의 설계를 해서 매입처인 LH 공사의 승낙을 득하고 관할 구청 또는 지자체에 건축허가를 신청하는데 이 사업에서는 주민합의체가 시행자이므로 건축허가가 아닌 사업시행인가를 받도록 되어있다. 사업시행인가가 나오면 LH에 주택매입확약서를신청하고 매입확약서가 나오면 바로 주택도시보증공사(HUG)에 건축에 필요한 자금을 산정하여 융자신청을 한다.
허그는 주민합의체가 가지고 있는 사업부지의 가액을 평가하고 주택이 완공되었을 경우의 가치 즉 종후가치를 평가하여 산정된 평가 총액의 90프로까지 사업비 융자를 년 금리 2.2프로로 해주고 있다. 자율주택사업은 완공 후 LH 가 건축면적의 일부 또는 전체면적을 매입하기 때문에 분양리스크 등의 문제는 일어나지 않는다. 따라서 건축물 준공 후 사업자와 LH가 각각 감정평가기관에 의뢰하여 나온 가격을 평균하여 최종가격으로 결정하고 LH가 매입을 하게 된다.
이 때의 감정평가 방식은 사업에 들어간 총비용을 합산하는 원가법으로 평가를 해야 하는데 사업취지의 기본도 이해하지 못하는 수준미달 평가사들이 있어서 주민시행자들과 마찰이 빚어지고 있는 경우가 최근 생기고 있다. 새로 건축해서 완공 되어지는 주택의 가격을 인근에 몇 년 심지어는 몇 십년 지난 주택과 비교하는 비교사례법으로 평가를 해서 문제가 되고 있는 것이다.
정부가 필요해서 매입을 확약하고 주민들에게 주택을 짓게 했다면 매입해 갈 때는 들어간 비용과 약간의 사업이윤까지 붙여서 사가야 한다는 건 일반적인 상식이다. 그런데 다 만들어 놓고 나니 인근 중고주택과 비교해서 매입가격을 제시한다면 그건 상도의에도 맞지 않는 파렴치한 행위일 것이다. 국가가 국민에게 이런 행위를 한다면 말이되겠는가. 국민을 우롱하는 행위라고 볼 수 밖에 없다.
새차를 만들어 달라고 주문 해놓고 납품받을 때는 중고차 가격으로 팔라는 것과 무엇이 다른가. 그런데 이런 행위를 감정평가사를 이용해서 정부기관이 한다. 감정평가사는 자신의 판단으로 감정평가 3방식 중 어느 방식으로 평가를 하여도 의뢰자는 거부 이외에는 이에 이의를 제기하지 못한다.
이런 사태가 일어나면 사업시행자인 주민단체는 평가사에게 아무런 이의를 제기할 수 없고 국가를 믿고 재산을 투자해서 몇 년간 진행한 사업을 포기할 수밖에 없는 문제에 봉착하게 된다. 정부가 한 약속을 믿고 자신들의
총재산을 투자해서 진행하던 사업이 감정평가사 한명의 판단으로 사업을 진행하지 못하게 된다는 게 이게 말이나 되는가. 사업시행자에 대한 평가사의 업무방해 행위에 해당될 수도 있을 사건이라고 본다. 이는 감정평가사의 업무재량이 너무 과도해서 일어나는 일이다.
따라서 감정평가에 관한 법률을 고쳐서라도 평가사의 업무범위를 명확하게 하고 평가방식도 평가물에 따라 어떤 방식으로 평가해야 하는지를 분명하게 해야 할 필요가 있다고 하는 목소리가 나온다.
감정평가사 업무는 이제 AI가 해도 되는 시대가 왔다고 본다. 거래가 활발한 곳은 거래사례나 비교사례로 거래가 없는 곳은 그냥 물가상승율을 반영하여 평가하면 된다. 실제 업무에서도 평가업무를 그렇게 하고 있다.
대부분의 평가법인은 인건비가 비싼 평가사보다 더 많은 수의 일반직 사원을 고용하여 일정교육을 시킨 후 현장 감정을 그들에게 시키고 있다. 물론 평가사는 최종평가서를 작성하고 도장을 찍기는 하나 가격결정은 현장 평가를 한 직원의 의견이 반영될 수 밖에 없는 업무방식인 것이다. 지금 평가업계의 이러한 작태는 합법을 가장한 불법평가 행위라고 보기에 충분하다.
변호사 업무를 사무장이 다 하는 것과 무엇이 다른가. 국토부는 이제 감정평가사 자격시험을 상대평가에서 절대평가로 바꾸고 지금의 합격자의 수를 10배는 더 뽑아야 할 시기가 왔음을 인식하고 검토해야 할 것이다. AI가 더 잘할 수 있는 공시지가 평가에 수백억의 국민 세금이 평가업계를 먹여 살리는 수수료로 뿌려지는 것도 국토부는 이제 재검토를 해야 할 시기가 왔음을 인지해야 한다.
학계에서도 개별공시지가 조사비용이나 공시지가제도의 문제점과 입법정책 등의 주제로 논문이나 학술회의 세미나 자료가 꾸준히 등장하는 것만 봐도 감정평가 제도에 문제가 많다는 것을 업계나 학계가 익히 인식하고 있다는 것을 알 수가 있다. 처음에는 필요했던 정책도 시대의 흐름에 따라 보완하고 수정하고 해야 하는 것이다. 몇 백명도 안나오던 사법시험 합격자가 이제는 로스쿨 제도를 통하여 몇 천명이 배출되는 시대가 되었다.
국가가 보호하고 먹여살려 주고 있는 자격자는 감정평가사가 유일할 것이다. 잘못된 정책이 지속적으로 시행되면 정책으로 인한 피해자는 선량한 국민이라는 걸 국토부를 비롯한 정부당국의 관계자는 알아야 할 것이다.
시대의 흐름에 따른 감정평가사 제도의 변화를 촉구하는 바이다
대경일보
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